Nieuw KB in werking sedert 1 februari 2024 voor het afsluiten van bemiddelingsovereenkomsten inzake vastgoed.

Op 1 februari 2024 is het Koninklijk Besluit van 28 september 2023 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten, hierna afgekort als het nieuwe KB Bemiddelingsovereenkomsten, in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het nieuwe KB werd het einde van het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars, beter gekend als het KB Freya, ingeluid. Het nieuwe KB vervangt met andere woorden het oude KB Freya.

Zowel het nieuwe KB alsook het oude KB regelt de voorwaarden waaraan een bemiddelingsovereenkomst die gesloten wordt tussen een consument en een onderneming-bemiddelaar, moet voldoen. Een voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld als men een huis wenst te verkopen met tussenkomst van een immo-makelaar.

Deze nieuwe regelgeving is enkel van toepassing op alle vastgoedbemiddelingsovereenkomsten die sedert 1 februari 2024 worden gesloten tussen ondernemingen en consumenten. Het KB is dus niet van toepassing B2B. Het (nieuwe) KB  heeft een aanzienlijke impact op de dagelijkse praktijk van o.a. vastgoedmakelaars.

Hieronder volgen enkele belangrijke wijzigingen en aanvullingen:

1. Verruiming van het toepassingsgebied: Niet meer alleen erkende vastgoedmakelaars moeten de regels van dit KB toepassen, maar ook andere actoren zoals architecten en landmeterexperten die vastgoedmakelaarsactiviteiten uitvoeren. Eén uitzondering daarop zijn de notarissen omdat zij over een eigen specifieke regelgeving beschikken. De consument kan deze bepalingen dus afdwingen niet alleen t.a.v. vastgoedmakelaars, maar ook t.a.v. andere ondernemingen die zich professioneel en op beroepsmatige wijze bezighouden met bemiddeling van vastgoed.
2. Afschaffing handgeschreven vereiste: De vermelding van de datum en het exacte adres waar de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten, moet nog steeds worden opgenomen, maar dit hoeft niet langer meer handgeschreven te zijn door de consument.
3. Herroepingstermijn: De herroepingstermijn voor consumenten is nu uniform vastgesteld op 14 dagen, ongeacht dus of de overeenkomst binnen of buiten de onderneming wordt gesloten. Voorheen bedroeg dit 7 dagen voor overeenkomsten dewelke binnen de onderneming werden gesloten en 14 dagen voor overeenkomsten die buiten de onderneming werden gesloten. Dit onderscheid speelt dus niet meer. Opgelet: er bestaat een mogelijkheid dat de consument zijn herroepingsrecht kan verliezen. Dit is mogelijks het geval wanneer de consument wenst dat de onderneming zijn opdracht start vooraleer de herroepingstermijn is verstreken. Er dienen dan wel 2 voorwaarden voldaan te zijn. Zo moet de consument dit uitdrukkelijk aan de onderneming vragen èn moet de consument erkennen dat hij zijn herroepingsrecht verliest ingeval de overeenkomst volledig wordt uitgevoerd voordat de herroepingstermijn is verstreken.
4. Duur van overeenkomsten en opzegtermijnen: Het nieuwe KB introduceert aanpassingen in de duur van overeenkomsten en opzegtermijnen.  De duurtijd van de overeenkomst omvat een essentieel onderdeel van de overeenkomst. Er moet dus duidelijk worden aangegeven of de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten voor bepaalde of onbepaalde duur.

Wanneer de overeenkomst wordt afgesloten voor een bepaalde duur, is het voor de consument van belang dat hij weet voor welke duurtijd hij gebonden is. De duurtijd moet dus uitdrukkelijk worden vermeld.

Wanneer de overeenkomst voor een onbepaalde duur wordt afgesloten, kan de opzegtermijn voor het beëindigen van de overeenkomst maximaal 2 maanden bedragen. In het KB Freya was hier niets over bepaald. Wanneer overeenkomsten voor bepaalde duur stilzwijgend worden verlengd of vernieuwd, dan gelden op heden de volgende regels:

• maximaal 1 maand opzegtermijn voor overeenkomsten met een oorspronkelijke duur van 3 maanden of minder.
• maximaal 2 maanden opzegtermijn voor overeenkomsten met een oorspronkelijke duur van meer dan 3 maanden.

5. Opzegvergoedingen: Er wordt voorzien in een maximale opzegvergoeding afhankelijk van het tijdstip van opzegging:

• maximaal 50% van het tarief bij opzegging binnen de eerste 3 maanden.
• maximaal 25% van het tarief bij opzegging na de eerste 3 maanden.

In beide gevallen is de opzegvergoeding slechts verschuldigd als het onroerend goed niet wordt verkocht of verhuurd binnen de 6 maanden na opzegging door de consument. Voorheen werd er ook al voorzien in een maximale opzegvergoeding, zijnde 50%, evenwel werd er toen geen onderscheid gemaakt tussen het tijdstip van opzegging.

6. Vereiste attesten: Sedert 1 februari 2024 bent u verplicht een lijst met de vereiste attesten als bijlage te voegen bij de bemiddelingsovereenkomst. Dit werd ingevoerd omwille van het feit dat de verkoop of verhuur van vastgoed gepaard gaat met de verplichting tot het voorleggen van diverse attesten. Denk daarbij aan EPC-attesten, keuringsattesten, bodemverontreinigingsattesten en sinds kort ook asbestattesten. De consument kan de attesten nog steeds zelf opvragen. Deze mogelijkheid waarover de consument beschikt, moet vermeld worden in de overeenkomst.

Vraagt u ze als onderneming op in naam en voor rekening van de consument, dan moet u per attest uitdrukkelijk de toestemming verkrijgen van de consument. Verder moet u ook op ondubbelzinnige wijze aangeven of het opvragen van de attesten al dan niet is inbegrepen in het overeengekomen ereloon voor de uitvoering van de bemiddelingsopdracht. Hoewel de gevraagde kost in principe moet overeenstemmen met de werkelijke kost voor het attest, staat de wetgever in het nieuwe KB toch toe dat de onderneming een bijkomende kost kan aanrekenen voor de dienst van het opvragen van het attest. Uiteraard dient dergelijke bijkomende kost in verhouding te staan tot de verrichte inspanning en mag dit geen verborgen extra ereloon uitmaken.

Het is van cruciaal belang om de nieuwe regels te begrijpen en correct toe te passen, gezien de directe impact ervan op vastgoedtransacties. Houd hier dus zeker rekening mee bij de opmaak van uw contracten!